Wartasaburai.com – Pemilik tanah yang belum melakukan balik nama sertifikat berisiko kehilangan kepastian hukum.
Balik nama adalah proses pengalihan kepemilikan tanah yang harus dilakukan setelah jual beli atau warisan agar hak kepemilikan tercatat dengan jelas.
Risiko muncul jika Akta Jual Beli (AJB) tidak diurus ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sehingga sertifikat belum memiliki dasar hukum yang sah.
Berikut sejumlah permasalahan jika bekum balik nama:
Status kepemilikan tanah yang belum berubah menandakan bahwa belum ada peralihan hak atas tanah secara hukum.
Hal tersebut sebagaimana tertuang dalam Pasal 37 Ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Berdasarkan aturan tersebut, peralihan hak karena jual beli harus dibuktikan dengan AJB yang dibuat dan diterbitkan oleh PPAT.
Jika tidak langsung membuat AJB setelah transaksi, maka berisiko tanah atau rumah yang baru dibeli bisa diklaim oleh pemilik pertama atau penjual.
Oleh karena itu, sebaiknya urus terlebih dahulu pembuatan AJB apabila ingin menunda pengurusan balik nama sertifikat.
Apabila telah memiliki AJB, maka sudah mengantongi dokumen autentik yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah karena jual beli.
Risiko juga bisa muncul ketika pemilik pertama atau penjual meninggal dunia dan tidak bisa dihubungi.
Ini akan menimbulkan kesulitan saat membuat AJB karena harus disaksikan dan ditandantangi oleh penjual dan pembeli.
Jika hal itu terjadi, maka pembeli harus mencari ahli waris dari pemilik pertama untuk menandatangani AJB.
Hal tersebut tentu tidak perlu dilakukan apabila proses AJB sudah dilakukan sebelum balik nama sertifikat.
Apapun yang terjadi dengan pemilik pertama atau penjual, proses balik nama tetap bisa dilakukan dan BPN akan tetap menerbitkan sertifikat atas nama pemilik baru.
Perlu dicatat, balik nama sertifikat tidak bisa dilakukan tanpa AJB karena merupakan syarat mutlak dalam proses balik nama sertifikat.
Risiko berikutnya yaitu nominal pembayaran pajak tanah akan meningkat karena pembeli harus menanggung pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Seperti diketahui, acuan perhitungan BPHTB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Jika tiap tahunnya NJOP meningkat, maka nilai BPHTB properti tersebut pun akan semakin mahal.
Kemudian sertifikat yang belum dibalik nama juga akan sulit dijadikan agunan kredit di bank.
Kemungkinan besar bank tidak akan memproses pengajuan gadai sertifikat rumah tanpa balik nama.
Hal tersebut demi menghindari hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari karena bank mengedepankan asas kehati-hatian dalam memberikan layanan kredit kepada nasabahnya.
Oleh karena itu, pastikan sertifikat tanah atau rumah sudah dibalik nama apabila hendak dijadikan jaminan kredit di bank.
Sementara itu, masyarakat dapat mengurus balik nama sertifikat tanah di kantor ATR/BPN setempat setelah AJB dari PPAT terbit.
Berikut dokumen yang harus disiapkan:
- Sertifikat tanah asli
- KTP penjual dan pembeli
- NPWP kedua belah pihak
- KK pembeli dan penjual
- Akta Nikah (jika sudah menikah)
- Surat Pernyataan Tidak Sengketa
- Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual
- Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi pembeli
Sementara itu, berikut cara membuat AJB di PPAT:
PPAT akan mengecek keabsahan sertifikat tanah ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memastikan tanah tidak dalam sengketa atau berstatus hak tanggungan.
Penjual wajib melunasi Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari NJOP setelah dikurangi nilai tidak kena pajak.
Jika semua persyaratan terpenuhi, penjual dan pembeli menandatangani AJB di hadapan PPAT.
AJB dibuat dalam rangkap dua, satu untuk pembeli dan satu untuk penjual, serta dilampirkan dalam berkas pengajuan balik nama.
Selanjutnya, pembeli dapat mengajukan permohonan balik nama ke kantor BPN dengan membawa dokumen berikut:
- Formulir permohonan balik nama (dapat diperoleh di BPN)
- AJB yang telah dilegalisasi
- Sertifikat tanah asli
- Surat kuasa apabila dikuasakan.
- Fotokopi KTP dan KK pembeli serta penjual
- Bagi badan hukum, fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum
– Bukti pembayaran BPHTB dan PPh: Fotokopi SPPT (surat pemberitahuan pajak terutang) dan PBB (Pajak Bumi bangunan) tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, menyerahkan bukti SSB (BPHTB/bea perolehan hak atas tanah dan bangunan) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
– Surat pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa
Berikut cara balik nama sertifikat tanah di kantor BPN:
- Pendaftaran Permohonan
Pembeli atau kuasanya menyerahkan dokumen ke loket pelayanan di BPN.
- Pemeriksaan Dokumen dan Validasi
BPN akan melakukan verifikasi dokumen dan melakukan pengecekan ulang status tanah.
- Proses Balik Nama
Jika dokumen lengkap dan tidak ada kendala, petugas BPN akan mencoret nama pemilik lama dan menggantinya dengan nama pembeli di sertifikat tanah.
- Penerbitan Sertifikat Baru
Setelah proses selesai, sertifikat tanah dengan nama pemilik baru dapat diambil.
Adapun durasi dan biaya balik nama sertifikat tanah bisa berbeda-beda tergantung pada luas lahannya.
Namun secara umum biaya balik nama sekitar Rp 50.000 hingga Rp 200.000 di luar biaya pajak dan PPAT.
Sementara durasi proses balik nama sertifikat tanah di BPN sekitar 14 hingga 30 hari kerja, tergantung kebijakan daerah.
